Caixa muda regras de financiamento: entrada maior e teto de R$ 1,5 mi a partir de 1/11/24

Quando Caixa Econômica Federal anunciou a entrada em vigor das novas regras de financiamento imobiliário, o mercado corporou um suspiro coletivo.

A mudança passou a valer em Entrada em vigor das novas regras de financiamento da CaixaBrasil, após ter sido adiada de 21 de outubro. O comunicado oficial cabe a Paulo Prado, diretor de crédito da MySide, que detalhou como a parcela mínima de entrada sobe de 20% para 30% no SAC e de 30% para 50% na Tabela Price.

Histórico das condições de crédito habitacional

Até então, a Caixa comandava cerca de 60% dos financiamentos no país, conforme levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) de setembro de 2024. O SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) já havia alocado R$ 75 bi, dos quais 85% foram consumidos até setembro, restando apenas R$ 11,5 bi para fechar o exercício.

O pano de fundo para a revisão das regras foi a queda dos recursos da poupança, principal fonte de captação da Caixa. Sem esse colchão, a instituição passou a restringir o risco, reduzindo percentuais financiáveis e impondo um teto de R$ 1,5 milhão para imóveis residenciais.

Principais mudanças nas condições de crédito

• SAC: de 80% a 70% do valor do imóvel – entrada mínima sobe de 20% para 30%.
• Tabela Price: de 70% a 50% – entrada mínima passa de 30% para 50%.
• Teto de valor: imóveis residenciais acima de R$ 1,5 mi deixam de ser elegíveis ao SFH; o SFI passa a ser exclusivo para imóveis comerciais.
• Financiamento simultâneo: cada cliente passa a ter direito a um único financiamento ativo na Caixa.

Para ilustrar, imagine um apartamento de R$ 500 mil. No regime SAC, a entrada sobe de R$ 100 mil para R$ 150 mil; na Price, de R$ 150 mil para R$ 250 mil. Já um imóvel de R$ 800 mil, antes financiado em 70% (R$ 560 mil) via Price, agora só aceita 50% (R$ 400 mil). Esses números aparecem no Jornal e Mercado e no blog do Banco Mercantil.

Impacto nos compradores e no mercado imobiliário

O efeito imediato deve ser sentido nos lançamentos residenciais de médio porte, onde a maioria das famílias depende da alta taxa de financiamento. O aumento da entrada pode reduzir a demanda por até 12% nos próximos seis meses, segundo projeção da consultoria Fipe.

Além disso, a restrição ao segundo financiamento bloqueia estratégias de portabilidade que muitas construtoras usavam para “empurrar” compradores de um programa SFH para outro SFI. Com isso, o volume de vendas de imóveis acima de R$ 1,5 mi deve cair em cerca de 18% no primeiro trimestre de 2025.

Reações de especialistas e organizações

"Essas mudanças são um reflexo direto da escassez de recursos da poupança, mas também sinalizam uma postura mais cautelosa da Caixa em relação ao risco de crédito", comenta Mariana Silva, economista da Fundação Getúlio Vargas. Ela ainda destaca que o aumento da entrada pode acelerar a adoção de programas de consórcio como alternativa.

Já a Instituto de Estudos de Mercado Imobiliário (IEMI) lançou um alerta ao setor: construtoras que não reverem seus planos de vendas podem enfrentar atrasos de obra e até repactuação de contratos.

Do lado da caixa, o diretor de políticas de crédito, Cláudio Azevedo, justificou a medida como "necessária para garantir a sustentabilidade do portfólio de crédito nos próximos anos".

Perspectivas para 2025 e além

Os analistas concordam que, se a demanda por crédito continuar pressionada, a Caixa poderá rever novamente os limites ainda em 2026, talvez introduzindo linhas de crédito vinculadas a garantias de renda fixa.

Para quem já tem um financiamento ativo, a regra de “um único contrato” representa um obstáculo: quem quiser mudar de regime ou incluir reforma no imóvel terá que esperar a quitação total ou buscar alternativa em outro banco.

Em São Paulo, onde a maior parte das transações ocorre, corretores já ajustam suas carteiras, oferecendo opções de entrada parcelada ou convênios com bancos menores.

O que fica claro é que a jornada da casa própria no Brasil entrou em uma nova fase, mais exigente e, ao mesmo tempo, mais transparente quanto aos requisitos de crédito.